İSMAİL ŞAHİN / Sözcü

Çifte seçim, kurdaki dalgalanmalar, maliyet artışları, faizlerin yükselmesiyle yorulan sektör, her şeye rağmen konut satışında rekor seviyelere ulaşılmasıyla 2015’i moralli kapattı. Arsa kıtlığı, kentsel dönüşüm sarmalı, vergi yükü, yabancıya satış mevzuatıyla ilgili sorunların çözülmesi umuduyla yeni yılı karşılayan sektörün fotoğrafını çektik

Kampanyalar çoğalacak

Dövizdeki yukarı yönlü hareketin enflasyonu bir miktar yükseltmesi beklenirken, tüm sektörlerde daralma yaşanacağı öngörülüyor. Merkez Bankası’nın faizleri yükselterek döviz kuruna müdahale etmesi halinde konut ve tüketici kredilerinde yükselme yaşanacak. Dolayısıyla satın alma gücünün azalacağı bir sarmalın içine doğru girildiği görülüyor. Bu durumun yaratacağı durgunluğu, konut üreticileri kampanyalarla atlamaya çalışacak. Peşinatsız, sıfır faizli satışlarla yatırımcıları tanıtım ofislerine çekmek isteyen firmalar adeta finans kuruluşu gibi çalışacak. Bankalara oranla inşaat firmalarının daha düşük faiz ve uzun vade seçeneğini sunması, senetli satışların her geçen gün artmasına neden oluyor.

Senetli satış risk yaratıyor

Markalı konut satışlarında müteahhit kredilerinin oranı yüzde 55’e yükselmiş durumda. Konut alıcılarının bankacılık sistemi yerine müteahhit kredilerini tercih etmesi finansal yapısı zayıf firmalar için ilerleyen günlerde sıkıntılar ortaya çıkabilir. İki yıl içerisinde projesini bitirip satan müteahhitlerin bankalar gibi uzun vadeli kredi açmaları vade riski eşitsizliği yaratıyor. Ödemelerin kısa vadeli, tahsilatların uzun vadeli olması kredi riski ile birleştiğinde kolayca çöküşe dönüşebilir. Müteahhitler bankalar gibi kredi kullananların finansal risklerini değerlendirebilecek araçlara ve bilgiye sahip olmaması tahsilat riskini beraberinde getirebilir.

Aidat problemi çözüm bekliyor

Konut projelerinde ev almak isteyenler, dairenin bedeli kadar ödeyeceği aidatı da hesaplar oldu. Güvenlik, yeşil alan, sosyal donatı ve tesisler ile konut sayısının belirleyici olduğu aidat miktarları bazı projelerde kira seviyesine ulaşınca, firmalar yeni dönemde bu yükü azaltmak için daha fazla kafa çaba göstermek zorunda kalacak. Hali hazırda çok sayıda geliştirici kendi şirketini kurarak, markasına zarar gelmemesi için, tesis yönetimi ve işletme hizmeti veriyor. Bazı konut üreticileri ise metrekare aidat bedelini düşürmek için projelerdeki bazı kiralanabilir alanlarının gelirini yönetime bırakıyor. Yatırım için konut satın alanların kiracı – alıcı bulmasını da zorlaştıran aidat probleminin çözümü için ilerleyen günlerde projelerde değişimi de beraberinde getirilebilir.

Arz – talep uyumsuzluğu var

Konutta talebe uygun arzın olmadığı bilinen bir gerçek. Tanıtılan konut projeleri ve sektöre yeni giren oyuncular yatırım iştahının sürdüğünü gösteriyor. Ancak, arsa fiyatlarının yüksekliği, inşaat maliyetlerinin artması ve yüksek faiz oranları ev sahibi olmayı her geçen gün daha zor hale getiriyor. Sektörün oyuncularına göre doğru lokasyonda, doğru projeler geliştirip doğru fiyatlama ile satışa sunan inşaat şirketleri için sorun yok ancak eğer oluşan stok 2-3 yıl içerisinde eritilmesi o zaman sıkıntı başlayacak. Bu çerçevede, 2016′nın inşaatta maceracılarla gerçek oyuncuların ayırt edileceği bir dengeleme yılı olması bekleniyor. Özellikle İstanbul’da arsa bulmakta zorlanan şirketler bu yıl olduğu gibi 2016’da da kentsel dönüşüme daha fazla kafa yoracak. Eski sanayi alanları, riski az ama rantı bol yerleşim merkezlerindeki yapılarda yenileme hareketi hızla ilerleyecek.

 Kredi faizleri iç karartıyor

Son yıllarda, konut kredisi faiz oranının bulunduğu seviye konut satın alma kararını etkileyen en önemli gösterge oldu. Konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarına psikolojik etkisi olduğunu belirten konut üreticilerine göre burada en önemli sınır yüzde 1 oluyor.  Gayrimenkul sektörü kredi faizlerinin düşmesini umuyor ancak, ekonomik konjonktür bunun pek mümkün olmadığını ortaya koyuyor. Bankaya göre değişmekle birlikte aylık konut kredisi faizleri 1.20 ile yüzde 1.35 arasında değişiyor. 2016 yılında faizlerin küresel bazda daha yüksek seyredeceğine dikkat çeken bankacılar, faizde kısa vadede radikal bir düşüş beklemiyor.
Yabancıya satış umut olmayacak

Yabancılara gayrimenkul satışını serbest bırakan Mütekabiliyet Yasası’nın ardından sektörün umutla beklediği yatırımlar 2015 yılında da istenilen seviyelere ulaşmadı. Siyasetteki ve ekonomideki atmosfer yabancıların Türkiye konut piyasasına bakışını etkiledi. Uluslararası yatırımcılara satış bu yıl yüzde 50 oranında artsa da 1 milyonu aşan konut satışı içinde yabancıların payı yüzde 1 seviyelerinde kaldı. 2016 yılında da yabancı talebinin artması bekleniyor ama toplam işlem haYasada değişiklik isteniyor

İnşaatçılar, gayrimenkul piyasasını düzenlemeye yönelik son dönemde gidilen bazı değişikliklerin özellikle durgunluk ve kriz dönemlerinde sektörü zor durumda bırakabileceğine dikkat çekiyor. Yeni Tüketici Kanunu’nuyla yürürlüğe giren 36 ay boyunca satıştan dönme hakkı gayrimenkul sektörünü endişelendiriyor. Konut alıcılarının çok hızlı bir şekilde yüzde 2 cezayı ödeyip projelerdeki sözleşmelerden dönmelerinin felakete neden olacağını belirten sektör temsilcileri, “Dairesini sattığını düşünerek hareket eden müteahhit açısından bu durum büyük bir finans sorunu olarak karşımıza çıkabilir” değerlendirmesini yapıyor. Öte yandan, satış vaadi sözleşmelerinin noter kanalıyla yapılması ve tapu şerhi uygulamalarının getirdiği ek maliyetler de fiyatları olumsuz etkiliyor. Sektör yeni hükümetten, yasada üretici lehine de düzenleme yapılmasını istiyor.

Rant vergisi nasıl etkileyecek

Ekonomi yönetimi, gelecek yıldan itibaren, rant vergisi uygulamasını başlatmayı planlıyor. İmar değişikliği talebiyle imar değiştiğinde, imar hakkında ve değerinde artış olan parsellerin artan değerinin veya hakkının yüzde 40’ı, kamuya değer artış payı olarak alınacak. Bu bedelin tespitinde; imar planı değişikliği sonucunda parselin ve üzerinde yapılacak binanın yapılaşma şartlarında ve fonksiyonlarda kıymet bakımından meydana gelecek artış dikkate alınacak. Bu durum, son yıllarda başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerde küçük kalem hareketleriyle yaratılan rantı frenleyecek. İşlerini büyütmek için kirli ilişkilere girenler, iş yaparken zorlanacak.

Dönüşüm itici güç olacak Anadolu’ya yatırım artacak

2016′da da gayrimenkul sektörünün başrol oyuncusu yine konut olacak. Şirketler geçtiğimiz yıllarda olduğu gibi 2016′da da daha çok ortanın üstü ve üst gelir grubuna yönelik siteler inşa edecek. İstanbul, Ankara ve İzmir’de artan arsa fiyatları nedeniyle merkezi lokasyonlarda kentsel dönüşüm hız kazanacak. Büyük ölçekli arsaların tükenmesi, çok konutlu karma proje yapmak isteyen inşaatçıları Anadolu’ya yöneltecek. 2016’dan itibaren Denizli, Manisa, Bursa, Gaziantep, Konya gibi gelişmiş ekonomilere sahip kentlerle yabancıların ilgi gösterdikleri Yalova, Ordu, Trabzon gibi şehirlere yönlendirecek.