1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe giren kiracı ve

gayrimenkul sahibi ilişkilerini belirleyen düzenlemeye göre;

kiracılar belirli süreli sözleşmeleri bitmeden en az 15 gün önce

aksini bildirmedikçe, sözleşme aynı koşullarla

bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.

Bu durumda gayrimenkul sahibi, süre bitimine

dayanarak sözleşmeyi sonlandır ama maktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman,

gayrimenkul sahibi ise sözleşme başlangıcından

10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle

sözleşmeyi sona erdire bilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde,

sözleşmenin birer yıllık aralıklarla yenilenmesi sonucu uzama süresinin 10 yılı bulması durumunda,

gayrimenkul sahibinin sürenin bitiminden en az üç ay

önce bildirimde bulunması halinde sebep göstermeksizin

kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün hale gelmiştir.

1 Temmuz 2012´de 10 yılını tamamlamış olan kira sözleşmeleri,

1 Temmuz 2014´te artık hükmünü yitirmiş ve gayrimenkul sahipleri

3 ay önce kiracısına noterden ihtarname göndermek

koşulu ile başka bir neden ileri sürmeksizin tahliye isteyebilmektedir. 

Gayrimenkulün Kusursuz Teslimi

Gayrimenkul sahibi, gayrimenkulü sözleşmede öngörülen

kullanım amacına uygun şekilde kiracıya teslim etmek

ve sözleşme süresi boyunca bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Gayrimenkul sahibinin bu yükümlülüğü sözleşme ile değiştirilememektedir.

Buna göre gayrimenkul sahibi kiraya verdiği taşınmazı temiz

ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun (Konut/işyeri)

bir şekilde teslim etmek zorundadır.

Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiralanan gayrimenkulün kusurlu teslim

edilmesi halinde oluşacak sorunlara yönelik bazı değişiklikler içermektedir.

Gayrimenkul sahibi, kiraya verdiği gayrimenkul ile ilgili kiracısına

yanıltıcı bilgi vermiş veya malı kusurlu teslim etmiş ise kiracının

sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu gibi, bu ayıp nedeniyle kira

bedelinin indirilmesini talep etme hakkı da bulunmaktadır.

Aynı durum gayrimenkulün teslim edilmesinden sonra ortaya çıkan

kusurlar söz konusu olduğunda da geçerlidir. Kiracı gayrimenkul

sahibinden kusurun giderilmesini istediği halde kusur giderilmezse,

kiracı tazminat ya da kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilecektir.

Ayrıca kiracı kusuru kendisi gidererek, masrafları kira bedelinden de düşebilmektedir.

Ortaya çıkan kusurun,

kiralanan gayrimenkulün kullanım elverişliliğini ortadan

kaldırması durumunda kiracı kiralamış olduğu gayrimenkulün benzerini talep edebilir

ya da sözleşmeyi feshedebilir

ancak bu durumda ödemiş olduğu kira bedellerinin iadesini isteyemem-ektedir.

Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde gayrimenkulü nasıl

aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlüdür.

Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası

açılabilmektedir. Kira sözleşmesinin bitmesi durumunda,

kiralanan gayrimenkulün sözleşmeye aykırı kullanımından doğan

zararların giderilmesi dışında, kiracıdan başka bir tazminat istenemeyecektir.

Bir diğer düzenleme ise, kira sözleşmesi süresince,

gayrimenkulde kiracı veya gayrimenkul sahibi tarafından değişiklik yapılmasına ilişkindir.

Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahibine kiralanan

gayrimenkul üzerinde, kiracıdan katlanması beklenebilecek olan

yenilik ve değişiklikleri yapabilme yetkisi verdiği gibi; kiracıya da,

kiraya verenin yazılı rızasını almak şartıyla gayrimenkulde

değişiklikler yapabilme yetkisi tanımaktadır. 

Kiranın Ödenmemesi

Yeni düzenleme ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda,

sonraki kira bedellerinin muaccel sayılacağına dair anlaşmalar geçersiz sayılmıştır.

Kiracının kira borcunu vaktinde ödemediği durumlarda, gayrimenkul sahibi kiracıya

30 gün içerisinde ihtarname gönderir.

Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracıyı tahliye edebilmektedir.

Maddi olarak zor duruma düşen kiracı, iflas vb.

gibi maddi durumunu etkileyen olumsuzlukları belgelediği takdirde

kira sözleşmesini feshederek, kira bedellerini ödemekten kurtulabilmektedir.

Gayrimenkul sahipleri, kira borcunu ödemeyen ve kaçma

hazırlığında olduğundan şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir.

Kira sözleşmesinde tarafların, sözleşmenin yenilenmesi hali için,

ileri ki yıllar için kira bedelini kararlaştırmaları, kararlaştırılan

bedelin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemesi

şartıyla geçerli sayılmıştır. Kira bedelinin döviz olarak

belirlendiği durumlarda, kira bedeli beş yıl süresince değiştirilememektedir.

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gayrimenkulün el değiştirmesi halinde,

yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelecek ve kira bedeli de yeni malike ödenecektir.

Bir diğer yeni uygulama ile, aile konutu olarak kullanılan gayrimenkullerde

sözleşmenin sonlandırılması sürecinde kiracı eşinin rızası aranmaktadır.

Buna göre kiracı, eşinin rızası olmaksızın kira sözleşmesini sonlandır ama maktadır.

Gezdirme Zorunluluğu
Yeni Borçlar Kanunu´nun getirdiği bir diğer yenilik ise, kiracının,

kiraladığı gayrimenkulün gerekli durumlarda gezilmesine izin

vermekle kanunen yükümlü tutulmuş olmasıdır.

Buna göre kiracı gayrimenkulün satılması, kiraya verilmesi veya bakımı için

gerekli durumlarda gezilmesine izin vermek durumundadır.

Kiralanan gayrimenkulün gezilip görüleceği konusunda gayrimenkul

sahibi tarafından kiracıya uygun bir süre önce bilgi verilmesi gerekmektedir.

Geçmiş dönemlerde sözleşme gereğince ödenmekte olan damga

pulunun yerini günümüzde damga vergisi almıştır.

Yeni düzenleme ile gayrimenkul sahipleri ve kiracıların damga vergisini,

aralarında bölüşerek eşit şekilde ödemeleri gerekmektedir. 

Tahliyeye İlişkin Durumlar

Yeni Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul sahiplerine sözleşme süresinin

10 yılı doldurması durumunda kiracıyı tahliye edebilme hakkının

yanı sıra başka tahliye hakları da getirmiştir. Buna göre, gayrimenkul

sahibinin sadece kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı için değil,

alt soyu ve üst soyundaki bütün bireylerin ve kanunen bakmakla

yükümlü olduğu diğer kişilerin de konut veya iş yeri ihtiyacı için,

kiracıdan gayrimenkulün tahliyesini isteyebilmektedir.

Yeni düzenleme ile kiracıya gayrimenkule zarar vermemesi

ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir.

Kiracı gayrimenkulü özensiz kullanır, zarar verir veya komşularını rahatsız

edecek şekilde gürültü yapar ise tahliye kararı alınabilecektir.

Gayrimenkul sahibi bir sözleşme dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi

nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse, kira döneminin sonunda

tahliye hakkı oluşmaktadır. Gayrimenkul sahibinin, kiralamış olduğu gayrimenkule

ihtiyacı olduğunu kanıtladığı takdirde de, tahliye hakkı oluşmaktadır

ancak bu durumda taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişilere kullanamamaktadırlar.

Kiracılı gayrimenkulün satın alındığı durumlarda, gayrimenkulün yeni

sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilmektedir.

Ancak bu durumda kiracının 6 ay daha kullanım hakkı bulunmaktadır.

Gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.

Gayrimenkulün kullanımını imkansız kılacak güçlendirme ve

tadilat gibi çalışmalar söz konusu olduğunda ve tahliye

taahhüdü verildiği halde gayrimenkul boşaltılmadığından 

ya da kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya

elverişli başka bir konutu olduğunun belirlenmesi durumlarında

tahliye istene bilmektedir. Hem kiracılar hem de

gayrimenkul sahipleri için önemli avantajlar sağlayan yeni düzenlemelerin

taraflarca doğru bilinmesi, kanun çerçevesinde sağlanmış olan hakların

doğru kullanımı ve tarafların mağdur olmaması açısından son derece önemlidir.